מהן השקעות בארץ הנחשבות אטרקטיביות? היכן מומלץ להשקיע בבית הבא שלנו? בניגוד למה שסוברים רבים בציבור, דירות ביופו עשוי להיות אטרקטיבי אם עושים את הצעדים לקראתו בחוכמה ועם ניסיון. כאן, נקנה לכם מעט מרזי התחום אשר יסייעו לכם לא רק לקבל החלטה אחת חכמה, אלא גם להפוך את ההתעסקות בנדל"ן מנטל לאמצעי הכנסה.
בדיקות ראשוניות היכן להשקיע
בישראל – קרקע פרטית בהיקף של 7% בלבד. יתר הקרקעות בישראל הן של מנהל מקרקעי ישראל, אשר אינן מציעות עודף אטרקטיביות כיום, וזאת משום שניתן רק לחכור שטח למטרות בניה ולא לקנות אותו בכסף מלא. במידה ויתרחש פינוי במסגרת החכירה, יזכה הדייר שחכר את השטח ופונה רק ל- 50,000 ₪ לדונם. ייתכנו פינויים של קרקעות חקלאיות לצורך הפשרתן, או פינוי של קרקע למגורים בשל הצורך לשנות תוואי תכנון: לסלול כביש או מסילת ברזל, להפוך את השטח למסחרי, וכד'. מתוך 7% הקרקע הפרטית בישראל, אשר נקראת גם קרקע טאבו, ניתן לנהוג כדלהלן:
* לאתר שטח בנוי או בית קיים למכירה.
* לרכוש קרקע חקלאית בעלת סיכוי גבוה לשינוי ייעוד (מומלץ).
* מדוע לרכוש שטח חקלאי ולחכות שיופשר עדיף על רכישת בית קיים?
בשל כך שמחירי הנדל"ן בישראל האמירו מאד. לא רק שעל תל אביב והשרון כבר לא מדברים, גם באזורי קו העימות ובפריפריות המרוחקות המחירים בחלקם כבר חצו את רף מיליון השקלים, ולכן הסיכוי לאתר עסקה טובה ממש אפסי. גם אם מצאתם עסקה מסוג כזה, כנראה שהיא תכיל פגם שתהיו חייבים לתקן: למשל – בית קטן מאד של 1-2 חדרים הבנוי על שטח גדול, או בית הרוס לחלוטין ובלתי ניתן לאכלוס. במקרה כזה, רוב הסיכויים שמחיר הקרקע ירד ב 25% לכל היותר, אותם תשלימו בכל מקרה באמצעות בנייה ושיפוצים. לכן, על מנת לחסוך כסף לא רק על הנייר אלא בפועל – רק רכישת קרקע חקלאית תציל לכם את הארנק.
כיצד נדע איזו קרקע חקלאית לרכוש?
היופי בסיפור הזה – שניתן לפנות לחברה המתמחה בניתוב רוכשים לקרקעות חקלאיות בעלות סיכוי גבוה להפשרה. לרוב, ממליצות החברות על קרקעות ליד הערים הגדולות אשר צפויות להיות מאוכלסות בדיירים חדשים, וזה ייאלץ את העירייה בכל מקרה לבקש להתרחב על חשבון השטח החקלאי שמסביב. החברה שדרכה קניתם את השטח, יחד עם העירייה – פונות לוועדת התכנון האזורית של משרד הפנים עם התכנון כיצד יופשר השטח ויחובר לעיר, ובמידה והוועדה מאשרת, אתם בעלים של קרקע למגורים ששווה המון כסף. לרוב, מה שקורה הוא שכל יתר הדיירים מתאחדים יחד אתכם לעסקת קומבינציה, באמצעותה מסכמים עם קבלן שהוא בונה ובתמורה – מקבל את השטח, למעט אחוזים בודדים שנקראים "אחוזי קומבינציה". אתם מקבלים זכויות בנייה בשווי אותם אחוזים ביחס לגודל השטח.
השקעה בנדלן בישראל היא מהמשתלמות והבטוחות ביותר הניצבות בפניכם ועושים אותה בעזרת תיווך ביפו. על מנת להניב מכך תשואה מהירה – קחו בחשבון שזה BUSINESS PLAN לכל דבר ועניין, ולכן מאד חשוב לדעת מה עושים, ולהסיק האם ההחלטות שקיבלתם מתאימות לפרויקט בו אתם מתכוונים להתרכז.
אמרו לנו שלפני שרוכשים בית יש לרכוש אדמה: כיצד עושים זאת נכון?
ישנם 2 מסלולים חוקיים לרכוש אדמה בישראל המיועדת לבנייה. הראשון הוא לאתר בטאבו קרקעות פנויות שכבר הופשרו לבנייה פעילה, אך כאן אתם צפויים לספוג מחיר לא זול. מאידך, זו קרקע שניתנו עליה כבר אישורי בנייה ולכן מרגע ביצוע העסקה, תוכלו לבנות שם מה שתרצו. דרך אחרת היא לרכוש קרקע חקלאית הנמצאת בסמוך לאזורי ביקוש. קרקע המחוברת לערים ומושבים מרכזיים צפויה להיות מופשרת בסיכוי רב מקרקע חקלאית פריפריאלית ורחוקה ממקומות ישוב. בדרך כלל, רכישת קרקע חקלאית נעשית בליווי חברת ייעוץ מומחית המלווה את הרוכש אל הקרקע אשר סיכויים הכי גדולים עבורה להיות מופשרת.
מה זה דופלקס וטריפלקס, ומה ההבדל בין זה לבין בית קוטג'?
מבחינה פנימית, אין הבדל: אלו בתים עם יותר מקומה אחת. מבחינה חיצונית, דופלקס וטריפלקס הם לעולם בבניין. בתוך דירה בבניין – בדופלקס יש 2 קומות המופרדות עם גרם מדרגות אחד ובטריפלקס – 3 קומות המופרדות על ידי 2 גרמי מדרגות. קוטג' הוא בית צמוד קרקע שאינו חלק מבניין. בשונה מוילה, יהיו בו 2 קומות מופרדות על ידי גרם מדרגות אחד.
מדוע הנושא של החדרים בדירה מאד בולט בשיח הציבורי? מה ההבדל המעשי בין 3 ל- 4 חדרים?
פעמים רבות, לקוחות לא יוותרו על פחות מ- 4 חדרים בדירות להשכרה ביפו, ללא קשר למצבם הכלכלי. אלו לקוחות שמעוניינים להקים משפחה של יותר מילד אחד, ולשם כך 3 חדרים לא מספיקים על פי רוב (להוציא מעטים המייעדים את החדר להיות חדר ילדים משותף, אך זהו מודל שאינו זוכה לפופולריות רבה). ברם, כאשר מדובר בקונים המעוניינים בדירה להשקעה, ולא למגורים, הם עשויים למצוא גם ב- 3 חדרים יתרון. ניתן להשכיר אותה לזוג אוהבים, משפחה קטנה בתחילת דרכה, ועוד. כשמדובר ביזם שיודע שהוא מעוניין במודל של דירת שותפים, לרוב הוא לא צריך להסתפק בפחות מ- 4 חדרים. בדרך כלל, המודל מתבסס על 3 שותפים: הסלון הנו החדר הרביעי שנספר בדירה.
