תמ"א 38 – מהפכה בהתחדשות עירונית ובטיחות מבנים בישראל

תמ"א 38 היא אחת התוכניות החשובות והמשפיעות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים. מדובר בתוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוך כדי עידוד התחדשות עירונית והגדלת היצע הדיור במרכזי הערים. במאמר זה נסקור מהי תמ"א 38, מה היתרונות שלה, מה החסרונות, ואיך לבחור יזם מתאים לביצוע הפרויקט.

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) אושרה לראשונה בשנת 2005, והיא מאפשרת חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 – מועד כניסת תקן העמידות הסיסמית לתוקף. המטרה העיקרית של התוכנית היא להגן על חיי התושבים במקרה של רעידת אדמה, אך מעבר לכך, היא גם מעניקה זכויות בנייה נוספות ליזמים ודיירים.

סוגי תמ"א 38:

1. תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת בנייה: שימור המבנה הקיים, חיזוקו והוספת קומות או יחידות דיור.

2. תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי נקודתי): הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו, תוך שמירה על זכויות הדיירים.

יתרונות תמ"א 38

• שדרוג איכות החיים – דירות משודרגות, לובי חדש, מעלית, חניות ולעיתים גם ממ"ד.

• שיפור בטיחות המבנה – עמידות בפני רעידות אדמה, שיפור תשתיות ואינסטלציה.

• עליית ערך הנכס – במקרים רבים שווי הדירה עולה בעשרות אחוזים לאחר ביצוע הפרויקט.

• אין עלות לדיירים – ברוב המקרים היזם נושא בעלות הבנייה, בתמורה לזכויות בנייה.

חסרונות ואתגרים

• תהליך מורכב וארוך – מו"מ בין הדיירים, אישורים מהעירייה, ולעיתים סכסוכים פנימיים.

• פגיעה זמנית באיכות החיים – במהלך העבודות יתכנו רעש, אבק והפרעה לשגרת החיים.

• אי ודאות רגולטורית – המדינה מבצעת שינויים מעת לעת בתנאי התמ"א, ויש לבדוק עדכניות.

  העתיד של תמ"א 38

  נכון לשנת 2025, תמ"א 38 אמורה להפסיק את תוקפה בפועל, אך ממשלת ישראל מקדמת חלופות כמו תוכנית הרובעים והתחדשות עירונית כוללת – במטרה לעבור מגישה נקודתית לפיתוח רחב של אזורים שלמים. לכן, מי ששוקל להצטרף לפרויקט – כדאי לו להזדרז.

  סיכום

  תמ"א 38 היא הזדמנות משמעותית לבעלי דירות לשפר את איכות חייהם, להעלות את ערך הנכס, ולשפר את בטיחות המבנה – ללא הוצאה כספית. עם זאת, מדובר בפרויקט ארוך שדורש ליווי מקצועי, סבלנות ואמון בין הדיירים ליזם. חשוב לבדוק היטב את כל ההיבטים לפני קבלת החלטה.

  מחפשים נכס שעשוי לעבור/עבר תמ"א ?

  בקרו בקישור הזה : https://harova.co.il/listings/for-sale/